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戴德梁行:2018 年武汉将新增约 54.9 万㎡优质写字楼

 1 月 16 日,知名房地产服务运营商戴德梁行发布武汉 2017 年第四季度房地产市场分析情况,就 2017 全年武汉土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。戴德梁行武汉及长沙公司总经理及董事黄广平表示,武汉正处于政策的红利期,所以对整个市场前景看好,武汉写字楼市场正处在风口,核心商务区甲级写字楼空置率或将进一步升高。
 
 
宏观经济:2017 年前三季度武汉 GDP 增速 7.8%
2017 年前三季度,武汉 GDP 增速为 7.8%,高于全国平均水平 6.9%。具体来看,固定资产投资和社零额的增速较为突出,分别达到 11.2%和 10.7%;第三产业增加值增速 8.5%,处于中心城市中位。2017 年前三季度,武汉的产业结构较去年同期有所优化,第三产业增加值占到 GDP 的 54.1%,较去年同期提高 0.1 个百分点,分别比全国、全省高 1.2 和 9.7 个百分点。
 
 
土地市场:共出让地块 202 宗,其中成交 176 宗
2017 年,武汉共出让地块 202 宗,其中成交 176 宗。总成交面积达 1047 万平方米,同比增长 27.2%;总出让金额为 1504 亿元,相比去年同期上升约 39.8%。值得注意的是,2017 年武汉土地成交均价相对于 2016年涨幅开始收窄,增长率相较于 2016 年下降了约 36.5 个百分点。2016 年以来的“花式”土拍方式对土地价格的抑制初见成效。从不同用途土地成交面积占比来看,综合用地的成交面积占比最高,约占全年土地成交量的 49%;其次是住宅用地,约占全年成交面积的 34%。从竞得企业性质占比来看,2017 年拿地主力仍然是民企,约占全年土地成交的 59.7%,较去年上升了 6.3 个百分点,国企拿地力度较去年有所下降。整体来看,次中心城区和远城区是 2017 年土地市场成交主力,占全年全市土地成交面积总量的 83.5%。中心城区和远城区的土地成交量占全市成交量的比值均有所下降,分别比去年下降了 2.6 和 6.6 个百分点;次中心城区成交量占比上升显著,同比去年提高 9.2 个百分比。分区域看,东湖高新、洪山和蔡甸成为 2017 年全年土地成交量的前三位,分别约占全年总成交量的 18.2%、16.4%和 8.4%。
 
住宅市场:成交量下降显著,价格保持平稳态势
    2017 年武汉市住宅相关政策主要集中在住房租赁新政和规范市场行为两个方面,充分响应了十九大和中央经济工作会议关于“房子是用来住的”这一要求。另外“大学生留汉计划”的相关住房配套政策也是今年武汉差异化调控的一大亮点。
    资金方面,在美联储加息等多重因素下,央行维“稳”态度明显,Shibor1 年期利率一直处于缓慢增长的状态,整体市场资金处于中偏紧的状态。
    2017 年,武汉市商品住宅累积新增供应 2086.5 万平方米,较去年同期增加 3.1%,商品住宅累积成交面积为 1820.6 万平方米,同比减少 36.2%,降幅较为显著。2016 年以来的系列调控措施成果基本显现,供需矛盾从 17 年二季度开始有所缓解。分区域看,17 年主城区商品住宅供应达 1322.1 万平方米,同比下降 6.8%;远城区商品住宅供应同比上涨 21.1%,达到 879.7 万平方米。由于 16 年远城区的供应相对 15 年是下降的,因此对比来看今年远城区的供应上升显著。2017,主城区成交面积 1239 万平方米,同比去年下降了 33.1%;远城区成交面积 846.7 万平方米,同比去年下降 26.2%。受政策调控和房贷收紧影响,居民购房回归理性的趋势明显。在 16 个区中只有汉南和青山的成交量超过了去年,分别比 16 年提高了 13.8%和 27.0%。相比2016年大部分区域的供不应求,调控后的 17 年主城区大部分区域的销供比回归合理区间,只有部分区域例如江汉、硚口、青山和东湖风景区仍处在供需不平衡的状态。相较 16 年,远城区 17 年供应加大而需求有所下降,各区域销供比均回归到 0.8-1.2 的合理区间。截至 2017 年第四季度,武汉市商品住宅市场的销供应比为 0.7,略低于 0.8-1.2 的合理的区间,且有继续下降的趋势。2017 年武汉市商品住宅价格稳中有升,整体住宅均价较去年末升高 3.3%。截止 12 月底,武汉全市商品住宅可售面积为 1085.6 万平方米,基本与去年同期持平。全市库存情况虽较上半年有所回暖但仍处于较低水平,截止 12 月份武汉商品房出清周期微升至 5.97 个月,比去年同期增加了 1.91 个月。
    2016 年以来的以限购、限价为主的调控成果基本显现,成交量下降显著,价格保持平稳态势,供求比稳定在合理较低的范围内。2017 年,武汉市并未在 2016 年的限购政策上加码更为严格的限购政策,而是针对市场某些过热行为实施了具体的规范措施,确保居民理性购房,回归住房的居住属性。政策力度总体合理。截止 12 月,武汉市商品住宅出清周期为 5.97 个月,虽然较上半年有所升高,但仍然处于历史较低的水平。短期来看,出清周期有明显的上升趋势,短期内预计供应将有所加大。长期来看,十九大和刚刚结束的中央经济工作会议都再度明确了“房子是用来住的不是炒的”这一基调,预计武汉住宅市场将继续保持中偏紧的调控力度,价格将继续保持平稳小幅上升的态势。
 
写字楼:核心商务区甲级写字楼市场成交活跃
    受招商引资政策驱动及新物业开展租金优惠等多种去化策略影响,2017 年武汉核心商务区甲级写字楼市场成交活跃,六大核心商务区共录得 17.6 万平方米的高位吸纳量,同比上升 49.3%。去化良好带动空置率下降明显,截止今年四季度空置率较去年同期下降约 4.8 个百分点。2017 年武汉甲级写字楼市场的新增供应主要集中在下半年,且供应量相比去年较小,市场整体处于存量消化期,租金保持较为平稳的态势。截止2017 年第四季度,武汉核心商务区甲级写字楼平均租金为 121.95 元每平方米每月,环比微升 0.36%,同比下降 1.72%。
    分区域看,上半年几乎各商务区空置率都呈现下降趋势;下半年除了建设大道和武广由于有新增供应导致空置率上升,其他区域继续了上半年空置率下降的良好态势。其中,汉口&武昌滨江、中南中北以及光谷的空置率分别较 2016 年末下降了 67.5%、35.5%和 31.4%。2016 年末的大量新增供应对楼龄较大的甲级造成了一定压力,16 年四季度和 17 年一季度武广和建设大道等老牌商务区的吸纳均为负值。相比之下新增供应较多的区域则吸纳表现良好。然而从下半年开始,各区吸纳情况开始全线回暖,吸纳驱动因素发生变化。通过对全年租赁成交进行分析,可以看出上半年主要的租赁成交驱动因素来自升级搬迁,而下半年开始驱动成交因素逐步在朝业务扩张和新进本市这两个因素上靠拢,与分区吸纳表现情况相印证:上半年新增供应较大的商务区吸纳表现越好(升级搬迁),下半大部分区域的吸纳都开始变好(扩租和新进本市需求上升)。其次,产业结构不断优化,第三产业发展迅速,高端服务业租赁需求的增多,从业务扩张和新进本市的租赁成交企业性质占比可以看出,金融、不动产、TMT、专业服务等企业的租赁需求占比较大。2018 年武汉还将迎来约 54.9 万平方米的优质新增供应,届时甲级写字楼存量将升 232.9 万平方米。预计短期内武汉核心商务区甲级写字楼总体租金将承受一定压力出现回落,空置率或将进一步升高。

责编:刘春

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